海南隆信物流服務有限公司
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物流園區(qū)規(guī)劃是物流土地規(guī)劃的重要組成部分。它不僅直接為物流企業(yè)獲得規(guī)模效益和集聚效益創(chuàng)造土地利用條件，而且與調整城市土地結構、減少城市交通擁堵和環(huán)境壓力密切相關。
目前，在我國各類物流中心中，連鎖商業(yè)建設的物流中心占很大比例，社會化、專業(yè)化的物流中心數(shù)量較少。因此，大多數(shù)物流中心布局分散、設備閑置、物流節(jié)點資源浪費仍然非常嚴重。因此，物流園區(qū)作為物流系統(tǒng)的先進綜合節(jié)點，在優(yōu)化物流園區(qū)布局的規(guī)劃和建設中發(fā)揮著重要作用。
一、物流園區(qū)空間布局特點
1.物流園區(qū)空間布局的位置選擇
物流園區(qū)空間布局的位置選擇是確定物流園區(qū)的合適空間位置。具體物流園區(qū)的位置選擇應結合實際情況進行具體分析，主要屬于物流園區(qū)中觀位置問題的研究范疇。這里主要是在經濟全球化引起的新一輪國際分工的背景下，結合當前產業(yè)結構調整引起的區(qū)域產業(yè)布局調整和城市空間布局調整的實際情況，討論適合物流園區(qū)布局的整體位置特征。綜上所述，物流園區(qū)空間布局的位置選擇特征主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是物流園區(qū)應布置在城市邊緣；二是物流園區(qū)應布置在交通樞紐；三是物流園區(qū)應布置在特殊企業(yè)集群附近。
2.物流園區(qū)空間布局規(guī)劃的特點
一是時效性
物流園區(qū)的空間布局規(guī)劃是物流園區(qū)在特定歷史時期的空間規(guī)劃和布局，必須在一定的時間段和空間位置實施?？紤]到物流園區(qū)的公益基礎，其規(guī)劃的有效期一般比其他行業(yè)要長。物流園區(qū)的布局規(guī)劃是根據(jù)規(guī)劃期內要實現(xiàn)的目標和狀態(tài)制定的。如果超過規(guī)劃期，規(guī)劃將過時或無效。
二是連續(xù)性
物流園區(qū)的空間布局規(guī)劃是一個尋求正確控制物流節(jié)點系統(tǒng)和物流園區(qū)系統(tǒng)并將其納入良性循環(huán)的連續(xù)過程。物流園區(qū)對物流節(jié)點系統(tǒng)的繼承突出了物流園區(qū)布局規(guī)劃的連續(xù)性。因此，物流園區(qū)的布局規(guī)劃不能考慮現(xiàn)有物流節(jié)點的布局及其規(guī)劃，必須使上述規(guī)劃盡可能協(xié)調和連續(xù)。此外，物流園區(qū)的布局規(guī)劃可以促進物流園區(qū)的發(fā)展，開發(fā)的物流園區(qū)將對原規(guī)劃提出反饋和改進要求。物流園區(qū)的布局規(guī)劃和物流園區(qū)的發(fā)展既相互限制，又相互聯(lián)系和促進。
第三，戰(zhàn)略性
物流園區(qū)的布局規(guī)劃是對物流園區(qū)在一定空間內的建設和布局做出的重大決策。物流園區(qū)布局錯誤會造成廣泛、長期、不可彌補的巨大損失：適當?shù)牟季謱⒊浞职l(fā)揮物流園區(qū)在促進物流系和區(qū)域經濟發(fā)展的作用。因此，物流園區(qū)的布局規(guī)劃是一項具有戰(zhàn)略性質的工作。
第四，區(qū)域性
物流園區(qū)的布局規(guī)劃總是與一定的區(qū)域空間有關。其區(qū)域性不僅體現(xiàn)在根據(jù)當?shù)厍闆r制定布局規(guī)劃，而且在明確適合物流園區(qū)建設水平的同時，在具體區(qū)域空間實施相關建設項目。
第五，綜合性
物流園區(qū)布局規(guī)劃涉及經濟、地理、物流、交通、統(tǒng)計、城市規(guī)劃和系統(tǒng)工程技術等學科，各學科交叉滲透是物流園區(qū)空間布局規(guī)劃的突出特點，制定完整的物流園區(qū)空間布局規(guī)劃需要多學科專家完成。
第六，層次性
物流園區(qū)布局規(guī)劃涉及的內容很多，規(guī)劃的空間范圍也不一樣，研究所關注的布局問題也不一樣，層次分明顯。
二是物流園區(qū)規(guī)劃的條件要素
1、區(qū)位條件
位置條件是物流園區(qū)建設的必要條件。物流園區(qū)的運營應滿足當?shù)亟洕鷧^(qū)物流運營成本和效率的要求，其基礎設施布局和規(guī)模應適應物流園區(qū)運營的效率和發(fā)展。物流園區(qū)的布局和選址應考慮以下幾個方面：一是接近城市和經濟發(fā)展集群。集中的市中心商業(yè)網點是配送中心的主要供應和配送對象。靠近市場、縮短運輸距離、降低運輸成本、快速供應是配送中心布局的主要因素；其次，靠近主要交通干線。配送中心的供應和配送主要是通過道路運輸在主干線上建設物流園區(qū)，可以降低運輸成本；三是位于商品流通配送中心，便于處理物流需求。
2、物流需求
物流需求是影響物流園區(qū)規(guī)劃的最直接、最重要的因素。根據(jù)各地區(qū)經濟發(fā)展趨勢，分析物流園區(qū)建設需求，計算區(qū)域物流總量，即區(qū)域物流總量=吸收的物流量(采購) 生成量(生產加工制造) 輸出量(流出銷售外運)。
物流需求包括直接需求和潛在需求。直接物流需求是物流需求主體對物流社會化服務的直接需求，以滿足其生產經營、業(yè)務發(fā)展和生活需求，包括：工業(yè)企業(yè)對物流服務和銷售物流的需求；連鎖業(yè)務對配送服務的需求；一般消費者的物流服務需求；區(qū)域間貨物轉運需求。潛在物流需求主要是指經濟環(huán)境、社會環(huán)境和物流服務環(huán)境的發(fā)展，從動態(tài)角度分析物流需求的變化趨勢，主要包括：工業(yè)企業(yè)對物流服務和銷售物流的潛在需求；一般消費者對物流服務的潛在需求；區(qū)域間貨物轉運的潛在需求。
3、政府政策
物流園區(qū)的建設離不開政府政策的支持。政府提供的優(yōu)惠政策可以大大降低物流園區(qū)的成本。例如，政府提供的優(yōu)惠地價可以降低建設成本。政府還可以提供吸引投資和物流企業(yè)的優(yōu)惠政策。
4.基本操作條件
（1）采購
物流園區(qū)可以吸引國內外采購中心進入園區(qū)進行投資。通過提供專業(yè)的物流服務，在全球范圍內尋找供應商，尋找質量最好、價格合理的產品和服務，為企業(yè)與供應商或客戶之間的溝通搭建橋梁。所涉及的業(yè)務包括分揀、重組或簡單加工國內外的增值服務；國際貨物的綜合處理和簡單的增值加工，銷往國內外。
（2）運輸
運輸是物流園區(qū)中最重要的組成部分，由運輸設施、運輸工具、通行權和在此基礎上提供運輸服務的承運人組織組成。物流園區(qū)要求運輸具有良好的通信性，能夠滿足物流需求的可用性，保持合理的運輸價格，以及由各種運輸方式組成的綜合運輸系統(tǒng)的布局、合理的分工和協(xié)調。公路運輸與物流園區(qū)建設密切相關，是貨物陸路運輸?shù)闹匾侄危菍崿F(xiàn)上門服務的最可靠途徑。
公路網絡是分布最密集的網絡，物流園區(qū)的貨物配送可以通過公路運輸實現(xiàn)；鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢是快速、廉價的貨物運輸，可以通過集裝箱實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運。將鐵路線引入物流園區(qū)，建設車站、倉庫及相關運營輔助設施，可處理車輛、零負荷、重型貨物、集裝箱、散裝貨物；水路運輸是一種相對便宜的運輸方式，可以一次運輸大量貨物，也可以與公路、鐵路多式聯(lián)運，港口本身是散裝貨物的配送中心；航空運輸量最小、最快，但大多數(shù)貨物屬于高附加值產品，貨運要求和質量高于一般運輸方式；管道運輸大、連續(xù)、快速、經濟、安全、可靠、穩(wěn)定、投資少、占地面積小、成本低，可實現(xiàn)自動控制。
（3）倉儲
倉儲具有場所效應，調節(jié)產品需求，能夠適應生產消費之間的時間差異，構成物流園區(qū)的另一個支撐要素。倉儲基礎設施由倉庫設施、倉儲設備、倉儲功能和倉庫經理組成，形成物流園區(qū)的物流據(jù)點。
(4)信息管理
物流園區(qū)內部信息是與公園內各種活動相關的信息，包括各種具體的材料流通、物流運營層、物流控制層等信息。物流園區(qū)外部信息是在物流園區(qū)活動之外產生的，是提供給園區(qū)活動的信息，包括供應商、客戶、訂單合同、運輸、倉儲管理等信息。信息是實現(xiàn)優(yōu)質服務的保證，通信基礎設施和信息系統(tǒng)的建設已成為物流園區(qū)系統(tǒng)建設的重要保證條件。
(5)包裝、裝卸、搬運、流通加工、國際貿易通關包裝、裝卸、流通加工、國際貿易通關及其物流延審服務等環(huán)節(jié)的設施設備配套設施已成為物流園區(qū)不可或缺的要素。
(6)物流人才、技術條件
物流園區(qū)的建設需要通過良好的物流服務組織和運營管理來實現(xiàn)。物流組織管理是滿足物流活動的內部要求和重要條件，人才和先進的物流管理技術是實現(xiàn)高效物流組織管理的核心和支持要素。先進的物流技術是運輸、倉儲、信息、包裝、裝卸、流通加工等支持的技術結合，可以充分反映物流管理的技術創(chuàng)新，如實現(xiàn)零庫存、及時供應、協(xié)調配送、流程再造等物流技術目標。
三、物流園區(qū)規(guī)劃流程分析
物流園區(qū)的建設是一個復雜而長期的項目，投資大，回收周期長，短期內難以盈利。此外，市場競爭日益激烈，物流園區(qū)的規(guī)劃也越來越重要。根據(jù)國內外先進的物流園區(qū)規(guī)劃經驗和實踐，通過對我國物流園區(qū)建設規(guī)劃過程的理論研究和實踐分析，總結出適合我國物流園區(qū)規(guī)劃的過程。
1.物流市場分析
主要包括物流需求分析、市場競爭分析和物流實踐分析。通過定量定性市場分析，了解物流園區(qū)周邊地區(qū)的經濟發(fā)展、市場需求、基礎設施建設和服務競爭，掌握區(qū)域經濟發(fā)展的實際和潛在的運輸、倉儲、配送加工物流需求，根據(jù)長期和近期物流，確定物流園區(qū)的長期和近期建設規(guī)模。
2.物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位
根據(jù)物流園區(qū)服務對象的特點、輻射范圍的大小、商品交易的行業(yè)特點、特色服務和人文理念的精心設計，進行科學的戰(zhàn)略定位。規(guī)劃者可以使用戰(zhàn)略定位SWOT分析方法分析了物流園區(qū)的整體優(yōu)缺點、機遇和威脅。在分析過程中，如果機場、港口、公路貨運站等服務占整個公園的很大比例，則必須進行特殊服務SWOT分析。
分析的主要作用是幫助商業(yè)決策者明確內外環(huán)境，提出物流園區(qū)發(fā)展的使命、愿景目標、各階段的建設目標和競爭戰(zhàn)略，從而實現(xiàn)準確的戰(zhàn)略定位。在物流園區(qū)規(guī)劃過程中，可以考慮以下競爭戰(zhàn)略：充分利用保稅物流中心的功能，實現(xiàn)進出口清關和行政管理的高效率；充分利用和擴大現(xiàn)有物流信息系統(tǒng)，建立強大的國際物流信息平臺；充分利用國際貿易政策，建立歐美特色商品專業(yè)配送中心，擴大國際物流業(yè)務；充分利用現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢和物流需求，促進產業(yè)供應鏈的競爭力，聚集產業(yè)物流，實現(xiàn)產業(yè)鏈的形成和優(yōu)化。
3.物流園區(qū)功能設計
物流園區(qū)的基本功能包括以下幾個方面：
（1）綜合功能：園區(qū)具有儲存、包裝、裝卸、搬運、流通加工、運輸方式轉換、信息、調度、配送等功能，具有綜合各種物流方式和物流形式的作用；
(2)專業(yè)功能:集裝箱組裝箱功能、運輸配裝及中轉功能、配送加工功能；
(3)集約功能:集約物流主體設施及相關管理、通信、貿易等設施；
(4)信息和交易功能:集中收集物流信息，控制物流流程，實施集中管理；
（5）存儲功能:通過集中庫存可以相對降低庫存總量，實現(xiàn)有效庫存調度，從而能夠充分發(fā)揮倉儲功能，減少工商企業(yè)對倉庫的投資；
(6)運輸功能:有效集約公路、鐵路、水運、空運，實現(xiàn)綜合運輸、多式聯(lián)運的最有效轉化；
（7）服務功能：包括生產、生活、停車服務，提供金融、保險、工商、稅務、設施維護等全方位配套運輸車輛服務，屬于生產輔助服務功能。
因此，根據(jù)物流園區(qū)的基本功能，可分為倉儲區(qū)、加工區(qū)、增值區(qū)、交易展示區(qū)、綜合服務區(qū)、行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等功能區(qū)。
物流園區(qū)的功能設計主要采用自上而下的方法。首先，確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則，列出和分析物流功能規(guī)劃中涉及的核心因素，然后將整個物流園區(qū)規(guī)劃分為倉儲區(qū)、綜合服務區(qū)等多個功能區(qū)。決策者根據(jù)實際需要命名、定義和分配各功能區(qū)域的相應區(qū)域，并引入相關設施、設備和信息系統(tǒng)。最后，定義和描述物流園區(qū)的核心流程，包括集裝箱服務、生產原材料供應配送、生活資料采購配送、保稅物流運營、機場/海港/鐵路物流服務流程等。
4.物流園區(qū)設施規(guī)劃布局設計
根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和業(yè)務目標，在確認的空間場所，根據(jù)規(guī)劃布局的原則，考慮從貨物進入、裝配、加工到貨物運輸?shù)恼麄€過程與物流的密切相關性，人員、設備和材料所需的空間進行最合適的分配和最有效的組合，以獲得最大的經濟效益。同時，為園區(qū)的進一步發(fā)展制定相應的發(fā)展計劃。
5.物流園區(qū)商業(yè)規(guī)劃
商業(yè)計劃主要包括組織結構和職責、物流園區(qū)商業(yè)模式、收入預測、客戶分析、園區(qū)銷售/營銷策略、投資收入和風險評估等總體分析。商業(yè)計劃的目的是使物流園區(qū)式和管理模式得以投資和管理。
6.物流園區(qū)的商業(yè)模式
在完成以上園區(qū)規(guī)劃步驟后，最終確定園區(qū)的經營模式。物流園區(qū)的經營管理模式是指物流園區(qū)為實現(xiàn)發(fā)展目標而采取的決策、組織、經營與管理形式。采取哪種經營管理模式，直接取決于開發(fā)建設模式。一般說來，采用政府主導的經濟開發(fā)區(qū)模式和政企聯(lián)合開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取管理委員會制；采用政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取業(yè)主委員會制；采用大型物流企業(yè)主導開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可制；采用物流（或工業(yè)）地產商開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經營管理模式可采取物業(yè)管理制。
更多資料請參考中商產業(yè)研究院發(fā)布的《中國物流園區(qū)開發(fā)運營及投融資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》，同時中商產業(yè)研究院還提 ** 業(yè)大數(shù)據(jù)、產業(yè)情報、產業(yè)研究報告、產業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、十四五規(guī)劃、產業(yè)招商引資等服務。